Calculadora de plusvalía municipal 2025 (IIVTNU): método objetivo y método real
Calcula el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana con los dos métodos legales vigentes desde la Ley 26/2021. Si vendiste con pérdidas, la calculadora lo detecta automáticamente: no debes pagar nada.
Datos del inmueble y la transmisión
Introduce el valor catastral total y los precios de adquisición y transmisión para calcular este método.
Cómo se calcula la plusvalía municipal desde la Ley 26/2021
Desde el 10 de noviembre de 2021 existen dos métodos. Se aplica el que resulte en menor cuota:
MÉTODO OBJETIVO (Art. 107.4 TRLHL)
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo (máx. 30 %)
Coeficientes 2025 (Orden HFP/1268/2024):
< 1 año → 0,14 | 1 año → 0,13 | 2 años → 0,15 | 3 → 0,16
4-5 años → 0,17 | 6 → 0,16 | 7 → 0,12 | 8 → 0,10
9 → 0,09 | 10-13 → 0,08 | 14 → 0,10 | 15 → 0,12
16 → 0,16 | 17 → 0,20 | 18 → 0,26 | 19 → 0,36 | ≥20 → 0,45
MÉTODO REAL (Art. 107 bis TRLHL)
Incremento real = Precio transmisión − Precio adquisición
Si incremento ≤ 0 → NO SUJETO (no se paga)
Proporción suelo = Valor catastral suelo / Valor catastral total
Base imponible = Incremento real × Proporción suelo
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo
ELECCIÓN
Se aplica el método que resulte en MENOR cuota.
Si usas el método real, debes comunicarlo al ayuntamiento.
Los coeficientes publicados son los máximos. Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores en sus ordenanzas fiscales. El tipo impositivo también lo fija cada ayuntamiento (máximo legal: 30 %).
Tabla de coeficientes máximos 2025
| Período de tenencia | Coeficiente máximo 2025 | Ejemplo: 100.000 € catastral suelo (30 % tipo) |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 | 4.200 € |
| 1 año | 0,13 | 3.900 € |
| 2 años | 0,15 | 4.500 € |
| 3 años | 0,16 | 4.800 € |
| 4 años | 0,17 | 5.100 € |
| 5 años | 0,17 | 5.100 € |
| 6 años | 0,16 | 4.800 € |
| 7 años | 0,12 | 3.600 € |
| 8 años | 0,10 | 3.000 € |
| 9 años | 0,09 | 2.700 € |
| 10 – 13 años | 0,08 | 2.400 € |
| 14 años | 0,10 | 3.000 € |
| 15 años | 0,12 | 3.600 € |
| 16 años | 0,16 | 4.800 € |
| 17 años | 0,20 | 6.000 € |
| 18 años | 0,26 | 7.800 € |
| 19 años | 0,36 | 10.800 € |
| 20 o más años | 0,45 | 13.500 € |
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Grava el aumento de valor del suelo urbano entre la adquisición y la transmisión de un inmueble. Es un impuesto local: lo gestiona y recauda cada ayuntamiento. Solo afecta al suelo urbano, no a las fincas rústicas ni a la construcción.
La STC 182/2021 (Tribunal Constitucional) declaró inconstitucional el sistema anterior porque gravaba incluso transmisiones sin ganancia real. La Ley 26/2021, en vigor desde el 10/11/2021, reformó el impuesto: introdujo dos métodos de cálculo y estableció que si no hay incremento real de valor, la transmisión queda no sujeta.
Si el precio de venta es igual o inferior al precio de compra, no hay hecho imponible y no debes pagar nada. Debes comunicarlo al ayuntamiento dentro del plazo (30 días hábiles) adjuntando las escrituras de compra y venta. La carga de la prueba es del contribuyente. Guarda siempre los documentos de adquisición.
Legalmente, el sujeto pasivo es el vendedor (transmitente) en compraventas. En herencias y donaciones, pagan los herederos o donatarios. Por acuerdo privado, las partes pueden pactar que lo pague el comprador, pero eso no es oponible al ayuntamiento: si el vendedor no paga, el ayuntamiento puede exigírselo al comprador como sustituto del sujeto pasivo.
Aparece en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) desglosado en «Valor catastral del suelo» y «Valor catastral de la construcción». También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (catastro.minhap.gob.es) con tu certificado digital o Cl@ve. Asegúrate de usar el valor catastral vigente en el año de transmisión.
El derecho del ayuntamiento a liquidar prescribe a los 4 años desde el fin del plazo de presentación. Sin embargo, si no presentaste la autoliquidación, el plazo puede no haber empezado. El plazo para pedir devolución de plusvalías pagadas indebidamente también es de 4 años desde el pago. No esperes si crees que tienes derecho a reclamar.
Sí. Las principales son: (1) Herencia de vivienda habitual a cónyuge, descendientes o ascendientes: bonificación del 95 % en muchos municipios; (2) Dación en pago de la vivienda habitual a la entidad financiera acreedora; (3) Concurso de acreedores de persona física; (4) Entes públicos. Las bonificaciones concretas dependen de las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento. Consúltalas antes de autoliquidar.