Calculadora y simulador de hipoteca 2026: cuota mensual y tabla de amortización
Simula al instante la cuota mensual de tu hipoteca fija, variable o mixta, el total de intereses que pagarás y la tabla de amortización completa. Incluye ejemplos reales para los importes más consultados. Fórmulas verificadas con la Ley 5/2019 y la Directiva 2014/17/UE.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
En España, la práctica totalidad de las hipotecas utilizan el sistema francés de amortización (también llamado de cuota constante). La fórmula matemática es:
Cuota = P × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1] P = Capital prestado (importe de la hipoteca) r = TIN / 12 / 100 → tipo de interés mensual n = Plazo en años × 12 → número total de cuotas mensuales
Al principio de la hipoteca, la mayor parte de cada cuota se destina a pagar intereses y una pequeña parte amortiza capital. Con el tiempo, esta proporción se invierte: cada vez se pagan menos intereses (porque el capital pendiente es menor) y más capital.
TAE estimada
La TAE que muestra esta calculadora es el
tipo efectivo anual derivado del TIN, calculado
como (1 + TIN/12/100)^12 − 1. No incluye comisiones
de apertura, seguros vinculados ni otros gastos. La TAE real con
todos los costes la proporciona el banco en la FEIN (Ficha Europea
de Información Normalizada), documento obligatorio según la Ley
5/2019.
Hipoteca variable
El tipo de interés de una hipoteca variable es euríbor 12 meses + diferencial pactado. El banco revisa tu cuota cada 12 meses aplicando el euríbor publicado por el EMMI en la fecha de revisión. Esta calculadora simula el escenario actual usando el euríbor que introduces como constante en todo el plazo.
Importante: si la suma euríbor + diferencial resultara negativa (suelo), esta calculadora aplica automáticamente un tipo mínimo del 0%, ya que ningún banco paga intereses al cliente.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés puro que aplica el banco sobre el capital prestado. La TAE (Tasa Anual Equivalente) añade al TIN las comisiones, seguros vinculados y otros gastos, reflejando el coste real total de la hipoteca. La ley obliga a los bancos a informar siempre de la TAE en la FEIN antes de la firma.
La hipoteca fija ofrece seguridad: la cuota no cambia aunque suba el euríbor. La variable tiene cuota inicial menor pero asumes el riesgo de variaciones del euríbor. Para plazos largos (+20 años) y si valoras la estabilidad, la fija suele ser más recomendable. Usa esta calculadora para comparar ambas opciones con tu importe y plazo concretos.
Es el método de amortización estándar en España. La cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Al principio pagas más intereses y menos capital; al final ocurre lo contrario. Esto significa que si amortizas anticipadamente en los primeros años, el ahorro en intereses es mucho mayor que si lo haces al final.
Reducir plazo ahorra más intereses totales y liquidas antes la deuda. Reducir cuota mejora tu liquidez mensual pero pagas más intereses en total. Si el tipo de tu hipoteca es bajo (por debajo del 3-4%), en ocasiones es más rentable invertir ese dinero extra. Con tipos altos, reducir plazo casi siempre gana. Consúltalo con tu asesor financiero.
El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual (90% para jóvenes en algunas CCAA). Necesitarás aportar al menos el 20% del precio de compra en ahorros propios, más un 10-15% adicional para gastos (notaría, registro, impuestos como el ITP o AJD).
Tu tipo de interés variable = euríbor 12 meses + diferencial pactado. El banco revisa tu cuota cada 12 meses (normalmente) aplicando el euríbor del mes de referencia. Si el euríbor sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja. Puedes simular distintos escenarios cambiando el valor del euríbor en esta calculadora para ver el impacto en tu cuota mensual.
La Ley 5/2019 establece límites máximos: en hipoteca fija, 2% los primeros 10 años y 1,5% después. En hipoteca variable, 0,25% los primeros 3 años, 0,15% entre el año 3 y 5, y 0% a partir del año 5. El banco puede ofrecer condiciones más favorables en tu escritura. Comprueba siempre tu contrato antes de amortizar.
Fuentes normativas
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE-A-2019-3814
- Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo (MCD) — contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial
- Euríbor 12 meses — European Money Markets Institute (EMMI)
- Banco de España — www.bde.es
Ejemplos de cuota mensual según el importe
Las siguientes tablas muestran la cuota mensual aproximada para los importes de hipoteca más consultados en España, aplicando un tipo fijo del 3% TIN a distintos plazos. Usa la calculadora de arriba para introducir tu tipo exacto.
Hipoteca de 150.000 €
| Plazo | Cuota mensual | Total intereses |
|---|---|---|
| 20 años | 832 € | 49.680 € |
| 25 años | 711 € | 63.300 € |
| 30 años | 632 € | 77.520 € |
Hipoteca de 200.000 €
| Plazo | Cuota mensual | Total intereses |
|---|---|---|
| 20 años | 1.109 € | 66.160 € |
| 25 años | 948 € | 84.400 € |
| 30 años | 843 € | 103.480 € |
Hipoteca de 250.000 €
| Plazo | Cuota mensual | Total intereses |
|---|---|---|
| 20 años | 1.387 € | 82.880 € |
| 25 años | 1.185 € | 105.500 € |
| 30 años | 1.054 € | 129.440 € |
Hipoteca de 300.000 €
| Plazo | Cuota mensual | Total intereses |
|---|---|---|
| 20 años | 1.664 € | 99.360 € |
| 25 años | 1.422 € | 126.600 € |
| 30 años | 1.265 € | 155.400 € |
Cálculos orientativos con TIN 3% anual, sistema francés de amortización, sin comisiones ni seguros. Usa el simulador de hipoteca de arriba para obtener tu resultado exacto.
¿Cuánto tengo que ganar para que me den una hipoteca?
El Banco de España recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual, por lo que necesitarás aportar el 20% del precio más un 10-15% adicional para gastos (notaría, registro, impuestos).
La siguiente tabla muestra los ingresos netos mínimos orientativos aplicando la regla del 30% a un TIN del 3% en distintos plazos:
| Importe hipoteca | Cuota a 20 años | Ingresos netos mín. (20 a.) | Cuota a 30 años | Ingresos netos mín. (30 a.) |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 555 €/mes | ~1.850 € | 422 €/mes | ~1.407 € |
| 150.000 € | 832 €/mes | ~2.773 € | 633 €/mes | ~2.110 € |
| 200.000 € | 1.109 €/mes | ~3.697 € | 844 €/mes | ~2.813 € |
| 250.000 € | 1.387 €/mes | ~4.623 € | 1.054 €/mes | ~3.513 € |
| 300.000 € | 1.664 €/mes | ~5.547 € | 1.265 €/mes | ~4.217 € |
Cuotas calculadas a TIN 3%, sistema francés. Ingresos mínimos = cuota / 0,30 (regla del 30%). Con dos titulares se suman los ingresos netos de ambos. El banco también valora el historial crediticio, el ahorro aportado y la estabilidad laboral. Usa la calculadora de arriba para simular tu cuota exacta.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado antes de pedir hipoteca?
Para una vivienda de 200.000 € necesitas tener ahorrado aproximadamente:
- 40.000 € — 20% que el banco no financia (sobre el valor de tasación)
- 20.000–26.000 € — 10-13% en gastos: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación
- Total: 60.000–66.000 € de ahorro previo mínimo recomendado
En vivienda nueva pagas IVA (10%) + AJD (~1,5%). En segunda mano pagas ITP (entre el 6% y el 10% según CC.AA.).